Jual Beli Tanah yang Sah

 

LBH IWO Soppeng - Jual Beli Tanah yang Sah

Tanah adalah objek tidak bergerak yang bisa diperjualbelikan. Namun, proses jual beli tanah lebih rumit dibanding jual beli objek lainnya.

Dalam jual beli tanah, yang berpindah adalah hak milik dari Penjual kepada Pembeli. Kedua belah pihak perlu memenuhi syarat jual beli tanah agar transaksi mereka bisa dikatakan sah secara hukum.

Aturan pertama dalam jual beli tanah adalah tidak melakukannya di bawah tangan.

Semua prosedur transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat negara, dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT disebut sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dalam prakteknya, tidak semua daerah memiliki PPAT. Untuk daerah-daerah yang belum memiliki PPAT, camat dapat berperan sebagai PPAT sementara. Hal ini juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat 2 yang berbunyi “PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.”

Aturan lainnya selain melakukan segala perjanjian jual beli di hadapan PPAT adalah dengan membawa berkas-berkas asli yang bisa dipertanggungjawabkan. Pastikan sertifikat tanah yang diperjualbelikan asli, tidak sedang dalam penyitaan dan PBB-nya sudah dibayar lunas. Jika pemilik sertifikat sudah meninggal dunia, pastikan sertifikat tersebut sudah balik nama menjadi nama ahli warisnya.

Yang nantinya akan membantu memeriksa keabsahan berkas ini adalah notaris. Berdasarkan Pasal 15 UU 2/2014, notaris memiliki kewenangan berupa:

  1. mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
  2. membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
  3. membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
  4. melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
  5. memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
  6. membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
  7. membuat akta risalah lelang.

Alur Jual Beli Tanah

Ada sejumlah langkah yang harus dilalui oleh siapapun yang berniat untuk menjual atau membeli tanah. Langkah ini penting untuk menjamin keamanan transaksi dan menghindari sengketa di kemudian hari. Dengan menerapkan langkah-langkah berikut secara sistematis, kemungkinan cacat hukum atas tanah yang diperjualbelikan juga akan terhindari.

  • Memastikan Status Tanah

Status tanah yang ideal untuk diperjualbelikan biasanya mengacu pada tiga hal, yakni free, clean dan clear. Free maksudnya tanah bebas dari sengketa. Nama pemilik tertera di sertifikat tanah yang asli.

Sedangkan yang dimaksud dengan clean berarti tanah sedang tidak digunakan untuk kegiatan apapun, atau ditempati oleh orang lain yang tidak memiliki hak. Clear merujuk pada batasan-batasan tanah yang ada di lapangan sesuai dengan yang ada di sertifikat.

  • Mengecek Keaslian Surat Tanah

Tanah sudah bebas dari masalah, tidak ada sengketa dan batas-batasnya jelas, yang bisa dilakukan selanjutnya adalah mengecek keasliannya. Pembeli dapat berinisiatif untuk mengajak penjual mengecek keaslian sertifikatnya, dengan membawa sertifikat tersebut ke Badan Pertanahan Nasional.

BPN akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. Fungsi yang mereka lakukan sesuai dengan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pasal 34.

  • Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah

Jika sertifikat sudah terbukti asli dan bebas sengketa, langkah selanjutnya adalah dengan membuat AJB. Akta ini berfungsi sebagai surat bukti pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli.

Berkas-berkas yang perlu disiapkan ketika membuat AJB seperti:

  1. sertifikat tanah asli,
  2. KTP penjual suami/istri (sertakan akta kematian jika suami/istri penjual telah meninggal),
  3. bukti PBB 10 tahun terakhir,
  4. surat persetujuan suami/istri,
  5. Kartu Keluarga.
  6. Untuk pembeli, berkas yang perlu disiapkan hanya berupa Kartu Keluarga dan KTP.

  • Membawa Berkas AJB ke BPN

Setalah AJB jadi, langkah terakhir tinggal membawanya ke pihak BPN atau Badan Pertanahan Nasional. AJB perlu diserahkan ke BPN paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan. Berkas ini juga sudah disertai dengan surat permohonan balik nama.

Proses jual beli tanah akan selesai bila nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat sudah dicoret dengan tanda tangan dari kepala kantor pertanahan. Adapun berkas-berkas yang perlu dibawa untuk permohonan balik nama seperti:

  1. sertifikat hak atas tanah,
  2. bukti lunas BPHTB, dan
  3. bukti lunas PPh.
Semoga Bermanfaat

0 Comments